Když chcete stavět v proluce

Z případů ombudsmana

Představujeme krátká audia shrnující naše zkušenosti z kauz, které ombudsman řešil. Při plánování domku se jimi můžete inspirovat, třeba se nad svým záměrem zamyslíte i z jiného pohledu, který by vás nenapadl.

To vám může ušetřit řadu obtíží při jednání s úřadem či sousedy. Pokud jste se do podobné situace už sami dostali a nevíte si s ní rady, neváhejte nám napsat.

Textový přepis

Prázdné místo mezi domy. Kdysi tam stála stavba, ale dnes tam není nic. Volný prostor v souvislé zástavbě, mnohdy plný odpadků či náletových dřevin. Negativní dojem často umocňují posprejované štítové zdi sousedních domů.

Wabi Daněk ve své písni Rosa na kolejích zpívá“: „Tak jako jazyk stále naráží na vylomený zub.“ Stejně tak i zraky kolemjdoucích nevědomky ulpívají na prázdné mezeře mezi domy. Stavební proluka je jako vylomený zub v ústech. Proluka křičí a volá po zastavění.

Obecně lze říci, že stavební proluka je v urbanistické struktuře města nežádoucí prvek a měla by být dříve či později zastavěna. Budete-li chtít stavět v proluce, patrně se setkáte s potleskem městského architekta, pozitivní odezvou ze strany stavebního úřadu a někdy i sousedů, kteří nebudou muset zateplovat svou štítovou zeď, nyní volně vystavenou povětrnostním vlivům a výkyvům teplot.

Jinak tomu ale bude v případě, že sousední stavby mají směrem do proluky stavební otvory sloužící například jako okno, větrání nebo světlík. V takových případech můžete narazit se svým stavebním záměrem na námitky sousedů, které bude muset stavební úřad vypořádat. Při dostavbě proluk je třeba postupovat s ohledem na šetrnost k sousedství.

Pojem „proluka“ není v žádném právním předpise závazným způsobem definován, proto je hodnocení tohoto neurčitého právního pojmu běžně používaného ve stavebním právu vždy výsledkem individuálního posouzení specifických vlastností území a projednání jeho budoucího využití. Obecně přitom platí, že stavba v proluce musí být hmotově určena sousedními stavbami a musí se jednat o doplnění celku o v zásadě stejnorodou část. Předpokladem je přítomnost navazujících objektů, které nějakým způsobem předem určují charakter zástavby.

Typickým příkladem proluky je „mezera“ mezi souvislou řadou domů stojících v jedné ulici, které jsou spojeny bočními stěnami, vzniklá např. v důsledku demolice jednoho z těchto domů. Pojem proluka může mít dva významy – prostor po dřívější odstraněné zástavbě, nebo záměrně vynechané místo pro budoucí stavbu tam, kde dosud žádná nestála. Na stavby umisťované v prolukách se neaplikují povinné odstupy mezi stavbami pro bydlení (§ 25 odst. 4 vyhlášky o obecných požadavcích na využívání území) a jejich vliv na stínění okolních budov se porovnává se stavem při úplné souvislé zástavbě (§ 12 odst. 5 vyhlášky o technických požadavcích na stavby).

Ombudsman například řešil podnět pana Černého, kterému vadilo, že stavební úřad vydal povolení pro stavbu domu, aniž by dodržel odstupové vzdálenosti stanovené vyhláškou. Stavební úřad argumentoval tím, že jde o stavbu v proluce, kde není potřeba odstupy dodržet, a mohou být menší, než stanoví vyhláška. Stavbou dotčené pozemky se nacházely ve dvorní části stávající zástavby v ulici a byly přístupné pouze přes parkoviště přilehlého hotelu. Ulici v této části bylo nutno teprve založit. Ombudsman dal po prošetření věci panu Černému za pravdu, že daný prostor nelze za proluku považovat, neboť novostavba domu za aktuálního stavu daného území nebude v daném místě doplňovat stávající souvislou zástavbu. Podle ombudsmana měl stavební úřad nahlížet na stavbu bytového domu jako na solitérní (samostatně stojící) objekt, nikoliv jako na objekt, který by doplňoval mezeru ve stávající zástavbě. Věcí se následně zabýval krajský úřad, který v přezkumném řízení vydané územní rozhodnutí zrušil.

Přesto, že je pojem proluka neurčitým právním pojmem, nemůže být tento pojem vykládán zcela volně, ale musí být sledován záměr zákonodárce, který ho v obecně závazných právních předpisech používá k umožnění dostavby mezer ve stávající zástavbě. Při posuzování zastavění proluky ve stávající zástavbě musí stavební úřady vždy velmi pečlivě vážit dopady, jaké by mohlo zastavění proluky mít na okolní zástavbu. Ještě větší obezřetnost pak musí stavební úřady věnovat záměru zastavění volných proluk v památkově chráněných územích.