Když jste postavili nepovolenou stavbu nebo její část

Z případů ombudsmana

Textový přepis

Ombudsman se často setkává s tím, že stavebník postaví (nebo třeba jen rozestaví) nepovolenou stavbu. O jaké případy se v praxi jedná? Když stavebník staví oproti projektu na větším půdorysu nebo třeba blíž ke společné hranici pozemků, nemá žádné povolení na stavbu, přestože by jej měl mít, anebo, například, později provede “jen” přístavbu (kterou se ale, pozor na to, nepovoleně rozšiřuje původní stavba a jde také o nepovolenou stavbu, vzniká nám problém).

S čím musí stavebník počítat, pokud postaví nepovolenou stavbu nebo její část? Stavební úřad s ním prvně ze všeho zahájí řízení o odstranění stavby a pokud není stavba ještě dokončená, vyzve jej a případně mu potom nařídí prováděné stavební práce bezodkladně zastavit. Také s ním projedná přestupek a může stavebníkovi uložit pokutu. V tom totiž nemá stavební úřad na vybranou, všechny tyto nepopulární kroky musí vůči stavebníkovi nepovolené stavby provést.

Stavební úřad dá však stavebníkovi i možnost požádat si o dodatečné povolení stavby, o tom musí stavebníka poučit. Každý by tuto možnost měl využít a o dodatečné povolení požádat. Jsou i případy, kdy je stavebník přesvědčen o své pravdě – že stavba povolení úřadu nepotřebovala, proč tedy žádat: taková strategie ale není dobrá, protože když stavebník nepožádá o dodatečné povolení, musí mu stavební úřad nařídit odstranění stavby, i kdyby stavba jinak byla dodatečně povolitelná.

Stavebník tedy udělá nejlépe, když žádost o dodatečné povolení stavby podá. Tuto žádost však musí doložit o všechny náležitosti jako při řádném povolování stavby (například projektovou dokumentaci skutečného provedení stavby, kterou zpracovala autorizovaná osoba, podle okolností technik, inženýr nebo architekt), a navíc musí prokázat, že stavba je v souladu s územním plánem, není v rozporu s obecnými požadavky na výstavbu, nebo jinými veřejnými zájmy (to prakticky znamená, že stavebník si podle druhu a způsobu umístění, povolení stavby musí vyshánět vyjádření dotčených úřadů, například Hasičského záchranného sboru, hygienické stanice, apod. a k žádosti je přiložit). Zdůrazňuji, že povinnost splnit všechny tyto zákonné podmínky leží na bedrech stavebníka černé stavby, nikoliv stavebního úřadu. Pokud stavebník toto důkazní břemeno neunese, což v praxi může vypadat i tak, že úřadu nedoloží kompletní podklady, nemůže stavební úřad stavbu dodatečně povolit.

K tomu všemu zde však může být ještě další problém, a to, když stavba nejenže není povolená, ale ještě je zčásti nebo úplně na cizím pozemku. Řeknete si, že to snad už ani není možné, ale ono to možné je a stává se to častěji, než by si jeden myslel. Třeba proto, že stavebník si tak docela neověřil průběh sousedských hranic, který se za dlouhá léta mohl “změnit”, zejména v důsledku digitalizace map v katastru nemovitostí. Vždy je tedy dobré si před jakoukoliv stavební akcí průběh hranic prověřit.

Ovšem, jde-li o stavbu nepovolenou, a zároveň na cizím pozemku (takže je nejen nepovolená, ale navíc neoprávněná), pak aby stavební úřad mohl stavbu dodatečně povolit, musí mu stavebník kromě jiného doložit souhlas vlastníka cizího dotčeného pozemku – a prokázat tak soukromoprávní oprávnění provést na cizím pozemku svoji stavbu nebo její část.

A jaký nám z toho plyne závěr?

Otázka, kterou je třeba si položit, zní, proč se to člověku vůbec stane, že provede nepovolenou stavbu (když pomineme stavebníky, kteří si už ze zásady z ničeho nedělají těžkou hlavu, protože “ono to nějak dopadne”). Stává se, že stavebník nevěděl, že nějaké povolení stavebního úřadu vůbec pro svou stavbu potřeboval. Ale obecně platí stará známá zásada, že neznalost zákona neomlouvá, proto je nejlepší, když se stavebník před započetím jakékoliv stavby raději nejprve poradí u stavebního úřadu a problémové situaci s nepovolenou stavbou se vyhne.