Než budete kupovat pozemek, určitě se podívejte do katastru nemovitostí. Dozvíte se v něm zásadní informace o místě, kde se chystáte stavět svůj domek. Nahlédnout do katastru můžete prostřednictvím webové aplikace ČÚZK a podívat se můžete na list vlastnictví nebo na informace ke konkrétnímu pozemku. Kompletní výpis z katastru nemovitostí pak můžete získat na katastrálním úřadě, na Czech POINTu nebo prostřednictvím webové aplikace (po vyplnění vyhledávacího formuláře hledejte na nově načtené stránce v pravé horní části kolonku Koupit el. listinu).

1. Informace z listu vlastnictví v aplikaci

Pokud znáte číslo listu vlastnictví (LV) majitele pozemku, můžete jej v aplikaci ČÚZK jednoduše najít. LV vám prozradí údaje o vlastníkovi a seznam všech jeho nemovitostí, ale nedozvíte se z něj žádná omezení vlastnického práva (věcná břemena apod.). Tyto údaje najdete až v informacích o konkrétním pozemku.

2. Informace o konkrétním pozemku v aplikaci

Jestliže si v aplikaci najdete konkrétní pozemek, dozvíte se:

• informace o katastrálním území, výměře, druhu pozemku, způsobu využití a o tom, na kterém listu vlastnictví je zapsán,
• informace o vlastníkovi pozemku,
• informace o způsobu ochrany — například pozemek je součástí zemědělského půdního fondu nebo se jedná o pozemek určený k plnění funkcí lesa, z čehož mohou přímo ze zákona plynout určitá omezení,
• informace o bonitovaných ekologických jednotkách — tento údaj je důležitý pro daňové účely,
• informace o omezení vlastnického práva – zde se dočtete, jestli je pozemek zatížený věcným břemenem apod.

Pozor, nahlédnutím do katastru prostřednictvím aplikace zjistíte, zda věcné břemeno k pozemku existuje, ale nedozvíte se přesnější rozsah omezení. Konkrétnější informace může obsahovat kompletní výpis z katastru. Ještě podrobnější informace můžete najít v kopii listiny, na jejímž podkladě došlo k samotnému zápisu věcného břemene do katastru. O tuto kopii si zažádejte na katastrálním úřadě.

Ani tak se však nemusíte dozvědět o všech omezeních. V katastru nemusí být informace o věcných břemenech vzniklých ze zákona (může jít o historická věcná břemena provozovatelů distribučních sítí, která se v minulosti do katastru nezapisovala) nebo informace o některých ochranných pásmech (např. ochranná pásma vodních zdrojů apod.). Proto se pro jistotu zeptejte i u provozovatelů sítí, na vodoprávním úřadě apod.

3. Kompletní výpis z katastru = originál listu vlastnictví

Na katastrálním úřadě nebo na Czech POINTu můžete získat kompletní výpis z katastru, tedy originál listu vlastnictví, kterému se lidově říká elvéčko. Ten má sedm částí označených písmeny.

Část A

V části A se dozvíte, kdo pozemek vlastní — tedy údaje o vlastníku či spoluvlastnících. V případě, že nemovitost vlastní Česká republika nebo statutární město, se také dozvíte, která organizační jednotka státu nebo městská část s pozemkem nakládá. Pokud má pozemek mnoho spoluvlastníků, připravte se na možné komplikace v podobě nesouhlasu některých z nich s prodejem. Prodej může prodloužit také to, že někdo ze spoluvlastníků žije v zahraničí apod.

Část B

Část B obsahuje základní informace o evidovaných pozemcích (stavby jsou od účinnosti nového občanského zákoníku jejich součástmi podle zásady – povrch ustupuje půdě). Vyčtete zde například:

• zda se na pozemku nachází stavba,
• zda je stavba součástí pozemku a pokud není, na kterém listu vlastnictví je vedena,
• informace o způsobu ochrany — tedy zda je pozemek součástí zemědělského nebo lesního půdního fondu, památkové zóny apod. Z toho mohou plynout určitá omezení (pokud ano, kontaktujte příslušný úřad a ptejte se na další informace),
• existenci tzv. plomby. Co to je? Plomba signalizuje nějakou změnu. Laicky řečeno to znamená, že probíhá nějaké řízení, které může mít vliv na podobu zápisu v katastru. Nejčastěji se bude jednat o probíhající vkladové řízení (což znamená, že probíhá řízení, jehož výsledkem bude pravděpodobně změna vlastníka). Plombu poznáte tak, že je před konkrétním pozemkem napsané velké písmeno P. Takový pozemek je stále možné koupit, ale patrně budete muset jednat o prodeji s jinou osobou než s tou, která je aktuálně zapsaná v katastru nemovitostí. Bližší informace k plombě obsahuje část D.

Část B1

V části B1 se vyznačují údaje o jiných právech — o oprávnění z věcných břemen — dnes služebností nebo reálných břemen (např. se k pozemku váže také oprávnění chodit přes jiný zatížený pozemek). Pokud pozemek koupíte, získáte s ním i tato práva jako “bonus navíc”.

Část C

Část C obsahuje omezení vlastnického práva. V podstatě jde o to, že všechno zde zapsané budete muset na pozemku umožnit.

O jaká omezení se jedná? Jde např. o právo stavby, zástavní a předkupní právo, reálná břemena a služebnosti (například v případě koupě pozemku budete muset nadále umožňovat na svém pozemku již vzniklou služebnost stezky, cesty nebo průhonu).

Pamatujte však, že katastr nemovitostí neobsahuje informace o všech omezeních. V katastru nemusíte najít informace o věcných břemenech vzniklých ze zákona (může jít o historická věcná břemena provozovatelů distribučních sítí, která se v minulosti do katastru nezapisovala) nebo informace o některých ochranných pásmech (např. ochranná pásma vodních zdrojů apod.).

Část D

Tato část se věnuje jiným zápisům. Najdete tu všechny poznámky, které by pro vás v budoucnu znamenaly komplikace. Proto tuto část vždy důkladně čtěte! Zjistíte tu, zda byla vůči vlastníkovi nařízena exekuce nebo prohlášen konkurz. Zapisují se sem také poznámky spornosti a jiná upozornění (například probíhající obnova katastrálního operátu nebo řízení o opravě chyby, podaná žaloba proti rozhodnutí o zamítnutí návrhu na vklad, sporná hranice mezi pozemky nebo podaná žaloba o určení hranice mezi pozemky). Pokud se vašeho pozemku nějaká podobná poznámka týká, doporučujeme kontaktovat advokáta, aby vám poradil vhodný postup. Šetření peněz se v těchto případech skutečně nevyplatí a za pozdější potíže nestojí.

V části D také najdete podrobnosti o výše popsané plombě — tedy o tom, zda v souvislosti s pozemkem probíhá nějaké řízení, které může mít vliv na podobu zápisu v katastru.

Do této části se zapisují také zjištěné nesoulady mezi skutečným stavem a stavem v katastru (nezapsané stavby, nedoložené vynětí ze zemědělského půdního fondu apod.). I v tomto případě zbystřete a zjistěte podrobnosti. Odstranění nesouladu může znamenat další nepředpokládané náklady.

Část E

Do části E katastrální úřad zapisuje tzv. nabývací tituly – typicky kupní a darovací smlouvy nebo rozhodnutí o dědictví, na jejichž základě došlo k získání pozemku. Tyto listiny si následně můžete u katastrálního úřadu za poplatek vyžádat a seznámit se i s jejich obsahem.

Část F

Obsahuje údaje o bonitovaných půdních ekologických jednotkách a výměře. Tyto údaje slouží pro daňové účely.